「R不動産らしい物件、R不動産で決まる物件ってなんだろう？」ー 仲介営業スタッフ座談会

仲介営業スタッフの目利きで、「グッとくる物件」が掲載されている東京R不動産。どんな物件がR不動産らしいのか、そしてどういう物件ならR不動産で決まるのか...？ベテラン仲介営業スタッフ4名が、物件をについてざっくばらんに語り合う、座談会スタイルでお届けします。R不動産に物件掲載を検討されているオーナーさんの参考になれば嬉しいです。

室田・仲介営業担当19年目。得意な物件は未内装マンション。最近はいい感じのマンスリー物件など『宿系物件』の仲介に興味津々で、あらたなマーケットを開拓中

黒田・仲介営業担当13年目。オーナーへの物件の改装提案から仲介まで一気通貫で担当。新築戸建の仲介も多数。現在はスタッフみんなの働きやすい環境づくりにも邁進中

古橋・仲介営業担当9年目。古家などの人が見向きもしない物件に可能性を見出してマッチングするのが得意。自身も複数物件を所有する物件オーナーでもある

緒方・仲介営業担当7年目。住んだことがある渋谷・世田谷・目黒・杉並エリアが得意で、ショップや飲食店にも詳しい。雰囲気のいいリノベ物件が好き

緒方：うちのサイトで決める自信がある！という賃貸物件の典型的なものは、いわゆる天井が抜いてあって無垢フローリングみたいな、質感のいいリノベ物件ですかね。これはやっぱり命中率が高い。

黒田：古くてリノベもされていないけど、どこか光る部分がある、っていう物件も強みですよね。別にビシッとかっこいい必要はない。

室田：光る部分や個性にどのように目をつけて表現するかは、ぜひ僕らに任せて欲しいと思う。オーナーさんは物件に対して自分の思いがあるわけだけど、その思いと借り手や買い手が抱く感情がずれてしまうことってけっこうあるから…

緒方：サイトに掲載依頼をいただくフォームに細かく特徴を書いて下さるオーナーさんもいるけど、実際に見に行くとそれとまた別なところに一番の魅力があった、なんてこともありますもんね。あと「古いからこのままじゃ貸せない」みたいな話もよくあるけど「いえ、この物件に限ってはこのままがいいんです！」っていうことは多いですよね。

室田：まぁ、ボロボロすぎて実際貸せないときもあるけどね（笑）。僕らはいわゆるポータルサイトでのオール５の物件って狙ってない。それはお客さんに刺さるポイントではないから。

緒方：ルーフバルコニーがある、庭が広い、平屋や古民家っぽい感じ、建築家の戸建てなんかも決まりやすいですね。

黒田：そういう得意物件は特徴のアイコンで表現してるよね。売買だと、ビンテージマンションと言われるようなものや築古レトロな物件、リフォーム前の物件は僕らの得意ジャンル。だけど「この物件はそれにあたるのか？」っていうのが売主さんにとってわかりにくいということはある気がする。

室田：最近は古いマンションにとりあえず「ビンテージマンション」という冠がつけられちゃってて、違和感あることも多いんだけど...。古き良きマンションがあれば、まずは是非掲載の相談をしてください！という感じだよね。R不動産が得意な物件かそうではないかというのは実際、言葉では説明しきれないので。

黒田：未内装物件、リフォーム前の物件なんかは、そう説明することで良い形で売れるかどうかという判断基準は、オーナーさんにとっても難しいですよね・・お客さんといつも話をしている僕らの感覚に委ねていただければ、と思います。

室田：リノベーションしてリノベ済物件として売ったほうが決まりそうな物件と、リノベーションを買い手に委ねて、改装せずに安めの価格で売ったほうが決まりやすい状況と、二種類ある。水回りが生きてるかどうか、それから床の状態、あたりがポイントだと思う。壁とか塗装で復活するものはどうにでもなるけど、床が踏んだらぎしぎしいってるとか...ここを改修するなら他も全部やらなきゃ...みたいな物件は未内装で売る方向で提案するかな。

黒田：「ビンテージマンションや築古物件などの良さをわかっている人に引き継ぎたい」という売主に対して、その気持ちをちゃんと理解してくれる買主を紹介できるのはR不動産の強みだよね。

古橋：同じ価値観の人にバトンを渡せているという感覚はありますね。あとは物件をアトリエとして使う人や在宅で仕事をするデザイナーの人みたいな、サラリーマン以外のお客さんも多いから、リノベ物件や特徴アイコンにはまるような物件なら、駅から遠くてもぴったりはまる買主さんを見つけられることがありますね。

特徴や雰囲気で物件を探してみると、思いがけないエリアに引きせられることも

黒田：戸建てだと建築家設計の物件も多くなってきて、そこも得意分野ですね。

緒方：一個しか無いからスペシャル感があるんですね。

室田：経年が味わいに変わっていく素材選びをしている建築家の住宅が支持されるね。普通の物件とは俄然違う雰囲気があって、ウチのお客さんには刺さる。あと戸建の場合は吹き抜けに床を作っちゃったとか、バルコニーを後付けしたとか、建てたあとの増改築で違法建築になっちゃってるものもあるけど、それがまた面白い感じになってたりすると評価されたりする。

古橋：我々は売り主さんに対して、いわゆる大手さんが求めるレベルのスペックを揃えることを要求しないから、そういう問題があっても雰囲気次第ではいけますね。

黒田：逆にそういう物件の方が、あとで自分でアレンジできる余地がある、みたいな感じで人気がある面もありますね。「再建築不可（建て替え不可）」の土地でも、詳しい人ならむしろチャンスと思ってくれたりするものもあるし、現金で買います！という人も意外と多かったり。

古橋：売買だと、物件を買うならファミリー仕様じゃないと...っていう固定観念に全然囚われていないお客さんは多いですよね。単身者で潤沢な予算を持ってる人とか。戸建てなのに1LDKとか、小さいものもニーズがある印象です。

黒田：一方で、100㎡オーバーの大きい物件も決まるね。大型犬がいたり、奥さんがものづくりをしてたり。うちのお客さんには100㎡超えが欲しい人は意外と多くて、マンションでは収まらない暮らしのニーズが有る人ってけっこういる。

黒田：あと、実はうちのサイトで店舗やオフィス用の物件を探してる人は多いよね。メインストリートというより、ちょっと渋いやつとか。

古橋：事業用の改装可能物件は、うちのサイトは相性がいいと思います。借り手の資金力によってはオーナーにとってもすごく得です。センスの良いお客さんが自分の資産を投資して改装することで、バリューアップして物件が返ってきますし、原状回復なしで素敵な状態のまま、次の借り手に貸すこともできます。
この前、予算を2〜300万円かけて自分で天井を上げて壁を仕上げて借りてくれた人がいました。もともとオーナーは800万円の予算をかけて改装してから貸そうとしてたんですけど。これはすごくラッキーな話ですが、そういう風に借りる人が自分たちで好きなようにやる、という前提で借りてくれるのはすごくいいですよね。

黒田：うちのお客さんはほんとにセンスがいい人が多いですからね。ところで別荘系は、最近反響が多いイメージがあるけどどうですかね？

古橋：そもそも山梨とか軽井沢とかの素敵な物件を集めて掲載しているサイトが、あまりない気がします。実は東京R不動産は、地方の素敵物件を発掘するときに使える面もあるんじゃないか？と思います。実際にそういう物件を掲載すると、思った以上にいっぱい問い合わせが来ますよね。あと、お客さんの中には都内に住む余裕あるタイプの方が「そんな場所で買うつもりなかったんだけど気に入って買っちゃった」っていう衝動買いみたいな人もけっこういます。めっちゃ探してる人じゃなくて、いつかこういう暮らしがしたいな〜と思ってる人が、楽しんで見てくれるのは、うれしい。

室田：別荘地はローカルルールがあったりするから、適当な仲介をしちゃうと大変なことになるけど僕らはちゃんと調べてやってる。別荘って常に人が住んでいるわけじゃないから、雨漏りとかのトラブルが意外と多くてクレームにもなりやすい。でもR不動産のお客さんは「ダメなところもありそうですよね」ってちゃんとわかって買ってくれる。

古橋：R不動産のお客さんって、無意味に細かいみたいな人がまずいなくて、古いものとはこういうものなんだ、というのをわかってる人たちですよね。もちろん私たちもいつもそれを先にちゃんと伝えていくわけですが。

室田：借り手と買い手の感性のフィルタリングが最初からある程度されているから、思っていたのと違う、ということは起こりにくいよね。売り主と買い主の感性が近いっていうのは、いいもんだよね。

地方の素敵な物件には多拠点生活や移住のニーズがある

室田：団地とか江東区あたりにある大規模マンションのように、取引事例が多い物件は内装にこだわっていても、価格が成約事例に引っ張られて安くなりがちな気がする。でも内装が良かったり眺望が良かったりっていう、ちょっとでもひっかかるポイントがあったらR不動産なら相場より高く成約できるよね。

黒田：エレベーターなしの4階以上の部屋なんかは一般的には低く評価されちゃうんだけど、物件自体が良いものなら、ウチだとそんなことはないよね。

緒方：ポータルサイトでは埋もれてしまったり査定が低くなってしまう物件も、R不動産だとオンリーワンに見せるから良いマッチングができることもありますね。写真のライティングやアングルで気持ちよさをきちんと伝えられて、言葉の力で物件の魅力を伝えられるから。いい物件という素材を輝かせることで「検索できない」価値観をオンリーワンに仕立て上げる。

古橋：自分が感じた空気感を細かく言葉で表現する、という作業は私たちならではと言えると思う。なかなか言語化できないことを写真と文章で表現していくのが、東京R不動産です！

東京R不動産が得意とする物件や、サイトを訪れるユーザーさんがが求めている物件のイメージ、伝わりましたか？「うちのあの物件もあてはまるかも？」というオーナーの皆さま、お気軽にお問い合わせください。