お久しぶりです、みなさん。お元気でいらっしゃいますか。寒くなってきましたね。僕は・・・、　

ちょっとここいらで、このイエカウ、一息つこうかと思うんです。

というのも前回の記事以後もあれこれ調べたり考えたりしてましたが　

結局ね、行き着く結論は一緒だったんです。　すなわち

「やっぱ、カネ貯めよ。」というもの。　

僕はいま３９で、昨年度の年収が７００万、個人口座残高が４６０万　

会社４期目、会社の売上もまあまあ安定している　

正直、もう少し簡単に考えていたところがありました。買えるでしょ、っていう。　

実際、買える家はあると思うんですよ。　　

でも結構自分はこだわり屋だということや「嫌なものは死んでも買いたくない」

「『家を買うってこういうものだから』っていうお仕着せに従いたくない」という意固地者だということが改めてこの連載を通じてわかった。

そういう人が今の東京でハッピーな住宅購入をしようと思ったら、

またそれなりにいろいろいじりたいと言うなら、

やっぱある程度、自己資金を持った方がいいのではないかと。　

たとえば１０００万。現実をいえば１０００万到達はムリでもしかして８００万かもしれないけど。自分の中で目安としての貯蓄額を設定してみる。　

（もちろん親とかに借りるのもぜんぜんありだと思います。うちはたまたまそれは当てにできない感じなので）　

　
あとは、個人としてお金を貯める一方、その間、事業主としては毎事業年度、赤字決算にならないように気をつけることも大事。

これまで――

散々グダグダさせてもらいましたが、おかげさまで、

自分の条件整理がかなり出来たことは良かったと思ってます。

第１に

僕はやっぱり都心じゃなきゃヤダということ。都市の情報にアクセスしやすいことはまだ今はとても大事。　

２つ目は

可変性の高い空間であって欲しいということ。

いざというとき人に貸せたり、住居じゃない何かに転換（事務所or店舗orアトリエ）できたりすること。となるとやっぱり小さくても一棟がいいなと思う。限りなくシンプルな"ハコのような"空間が理想。３階建てがベストだけど、でなければ２階建てでも。店舗付き住宅で売りに出てる物件とかつい見ちゃいます。

３つ目は　

１番目の条件と近いけど、「子育てに良い環境であるか」。あ、先回の記事で再婚したことを書きましたが、じつは子どもも来春生まれることになりまして。前は考えもしなかったけど、そうとわかった途端、これは重要なファクターとなってきた。この点でも今住んでいる文京区は良さそうなんだよなあ・・・

あとは　

あんまり狭いところは嫌、延べ床面積で７０平米くらいは欲しい。　

大体こんな感じです。

いや　自己資金がなくてもやりようはある程度あると思うし

実際、僕の身近なところでも中古の戸建を改装費まで含めて全部ローンで借りられたフリーランスの人もいたりしますけど。

また基本、サバイバー体質だから、知恵と工夫で何とかしよう精神は持ち合わせてるけど。

でも・・・かと言ってあまりにも、無理矢理方法をひねり出すみたいな作業を続けているとなんか自分が消耗して家を買うと言う行為自体がどんどんハッピーじゃなくなっていく気がするんですよね。

なんて言いながら、他にいい手はないのかなとまだまだ妄想する日々ですけど。

たとえば更地の土地を都内で買って、そこに

密買東京でも売ってるエアロハウスを建てるという手法なら

新築だし住宅ローンもフルローンで借りられるんじゃないかとか？　

まあ　いい感じに動き始めたらまたご報告します。イエカウ・シーズン２としてお会いできますことを。

ひとまずはこの辺で。これまで本連載にお付き合いくださり、本当にありがとうございました。それから、毎回すばらしいイラストをつけてくれた吉村 淳さんにもお礼を。このイラストなくしてイエカウはありえません。

東京で家を買う選択肢、広くなったらいいですよね。しみじみ。

あれから諦めきれない僕はノンバンク（※）系金融機関のLにも住宅ローンのことで電話をしてみたりしたのだが　

（※ノンバンク......銀行・信用金庫以外の金融機関で、預金がなく融資のみを行っている会社を指して言う。クレジットカード会社、リース会社、消費者金融会社、事業者金融などが含まれる。一般的に金利が高めである一方、審査は銀行と比べると緩めであることが多い。）　

Ｓ銀行同様、「物件としてローンの対象外」という、頭ごなしな門前払いはされず、丁寧に対応してくださったが　　

やはり

諸費用・改装費まで借りられるどころか　

物件購入費用の

フルローン（全額ローン）は難しい

少なくとも自己資金で、物件価格の２割は入れてほしい

もしくは、共同担保（※）にしてくれることが条件、

とのことだった。

（※共同担保・・その物件だけでは担保として十分でない場合に、他に所有する不動産を差し出し複数の不動産を担保扱いとすることで、それを満たそうとすること。）

他に自分は不動産は持ってないし、
むろん実家を差し出すわけにもいかないので
共同担保はムリ

となると

（最低でも）自己資金２割。

つまりこの場合　３７００万　×０．２＝　７４０万ってこと

・・。

(・・;;;;;;

現在の、僕の銀行口座残高　ざっと４５０万。　

１５０万　生活用に残したとして
３００万　が自己資金として出せる最大額ですよ。

いや　いや　いや

３７００万の物件をリフォームして住むこのプラン

フルローンムリで、諸費用も改装費も借りられないなら

７４０万　物件価格の２割負担
＋
３００万　諸費用分　
＋
４００万　改装費。（仮に安く見積もったとして。）

計　１４４０万

これが最初に自分で用意しておかなければいけない所持金ってこと。　

買えるかい！！！！

しかも、仮に買えたとしても

それ以降は

金利４％近くで返済していかなければいけないわけで。（しかも変動金利）

もう、
買った途端に
１階誰かに貸すしかないっす

都市銀行なら変動金利でいま１％台とかなのに・・・。　

いえね　これでも最近再婚もしましたし、

改めて真剣に家探し考えてて、

ここのところ毎日、アットホームとかホームズとかノムコムとか、手当たり次第不動産サイト見て、新着物件メールにも登録して　　

（もちろんR不動産の新着物件メールにも登録してます）

結構、前のめりで探してるわけですよ。　

カテゴリは「土地」で。

３５００万以下　土地面積　４０平米以上　古家あり　所有権　

文京区　新宿区　台東区　中央区　千代田区　港区　品川区　目黒区　世田谷区　渋谷区　中野区　杉並区　豊島区　　

一件、すごくいい！と思ったやつもあったりして

値段も３１８０万円

これ改装したら、かなりかわいくなるんじゃないかって妄想して勝手に盛り上がったりしてた。　

でも　

そもそも

貯金のない人間が

改装の必要がある一棟建て物件をを購入するプランって

成立してないのでは？

１０００万とか貯金してから出直せってこと？

もはや実際に家を買ったその友達の話でイエカウ展開すればいいんじゃないと、暗にどうせ買わないんでしょ的なニュアンスをこめつつ、仲間から言われているところへ

S銀行から　

物件の査定額が出た　

３２００万　

すごい。昨日資料提出して翌日返事だ。

いわゆる仮審査ではないのだが、　

まず先に物件書類一式をもらえればそれで物件に対して可能と思われるだいたいの融資額を計算しますよということをその銀行の担当の方が言ってくださったのだ。　

物件書類というのは、募集図面、登記簿謄本や公図・地積測量図、あとリフォーム内容がわかるもの。設計プランや見積ということですね。

はっきり言ってしまうが物件販売価格は３７００万だ。　　

足りない・・

しかも、いまの見込みとして融資額上限が３２００万ということは

改めて仮審査にかけてもらったとしたらこれより落ちる可能性はあっても上がることはないわけで。

ちなみにこういう査定結果になった理由として、銀行の方から教えていただいたのは

まず何よりも物件が古いこと。築４０年を超えていることから建物の評価はかなり厳しい。

それから、若干だが建ぺい率が規定オーバーしていること。
（※建ぺい率......土地面積に対する建築面積の割合。つまりその土地に対してどれくらいの規模の建物を建ててよいというパーセントのことを言う。住居地域、商業地域、工業地域など、その場所がいかなる「用途地域」として定められているか等によって建ぺい率の上限は決まっている。）　　

この辺りがネックで、建物の担保評価ははっきり言ってムズカしい、　　
なら土地で見ましょうということで　
土地評価として計算してくださったのが上の数字というわけだ。

やっぱ・・ちょっと・・割高ってことよね、あの物件・・

「物件を変更されるか」

「残りのお金をご自身で工面されるか」

電話口で銀行担当者の方からそう言われた。はてさて。　　
　

ちなみに、話が脱線するがこの某銀行の担当さん、

なんとこのブログを見て連絡をくれたのだ。

何が良いと言って、

スタンダードではない家の買い方を一から説明しなくてもよい、

すでに前提をわかってくださったうえで会話ができる有難さ。

銀行のかた、もっとこのブログ読んでください。

しかも前回の銀行では早い話が「それ、イエじゃないでしょ」と突っ込まれてゲームオーバーだったのが、

こちらの銀行さんでは、僕の考えているような、事業用ビルを家にリノベーションして、家に登記し直して住むという考えに対して、

「最終的に住居になれば問題ありません」とそこは問題ではなかった。銀行変われば違うもんです。

あと、土地面積が40平米を下ることも、それで融資対象外となるということはないということだった

「うちは物件ごと、お客さまごとのオーダーメードです」

ありがとう。僕みたいなのも、いていいのね、という自己肯定感を与えられてちょっぴり嬉しくなりました。

まあ、前回の銀行とくらべると金利がややお高めではあるけど。

しかし・・どうしよう。

あの物件、本当にビルの造りとしては気に入ってるんだけど

コストパフォーマンス的に「現実的」ではないんだろうな。買うべき物件なのかと自問自答したときに出る自分の答えは、以前のそれとは少し違ってきている。

が・・　

この物件のために書いてもらった設計プランがすばらしくて。
それを見てるとやっぱ・・

ワクワクしてきちゃうんだよね。　

自分の希望も伝えた上で、それが実際の絵になって出てきてるわけだから。
プラン見て想像がふくらんでくると、また揺れてきちゃうんだよなあ。
あの物件買えたら、こんな風に出来るんだよなあって、

やばいっす、プラン見てると、賃貸暮らしじゃなく、やっぱ購入してみたいって気になってくるっす。　

実を言うとね、

またストップしちゃってたわけで。ローン相談。

そんな悠長にしてちゃ買えませんよと、あれだけ言われたにもかかわらず。　

でも本の仕事が始まっちゃうとほんと何もできなくなっちゃうんですよ。（※　R不動産の本ではありません）
　
でもそうした日常生活のマネジメントのなさ加減のせいで一生賃貸暮らしってのはヤだし、もうこれは働き方から変えなくては。

とりあえず昨日、ようやく次の銀行審査のために必要な改装図面と見積もりを業者さんに　頼んだところ。

そうこうする間に、知人はさっさと住宅ローンを通して、戸建を買ってしまった。いま改装中。　
彼のケースを見て、個人事業主であることが借りにくさの上で決定的なネックになるというわけではなさそうだということは感じた。サラリーマンに比べてローンの返済比率が若干低く設定されるようではあるが、でもぜんぜん個人事業主でも満足な借り入れ出来るんだ、という印象。

それはいいとして。自分の話ですよね。

ほかのメンバーと違って、建築のプロでも不動産のプロでもないからさ、やっぱり。物件を見る目として、

「本当にコレなのか」。いろいろ考え始めてしまうわけですよ。

僕が家を買いたいと思う一番の目的はいつか都心に買ったこの一棟を、住居として誰かに貸して　

それで自分は別のところ、郊外？　海外？　にいずれ住み替えることだ。そのために買いたい。

だから、僕は内装とかインテリアとかにも「どうしたい」という執着心がそれほどあるわけでなく、あとで住み替えするときに借りる人にとってNGでなければいいな、とかそんな位の興味。

・都心
・駅から近い　
・大通りでなくても中くらいの通りに面している
・一棟　
・ 改装もしやすそうな手ごろなサイズ

その点ではいいんだけどなあ。

でも前回の銀行で言われたような

・40平米を切る土地面積の小ささが資産価値としてどうなのか　　

ということと　

・この辺りの相場価格からするとやや割高な物件価格

これがひっかかっている。

つまり　

もうちょっと広くて、もうちょっと安いもので、「もう少し他にないかなあ」と考え始めてしまったというわけだ。

まあもちろん、多少割高でも、多少狭くても

これが僕の「運命のビル」だったという可能性も十分にあると思うんですけどね。　

でも、まだ僕の中には比較材料がなさすぎて

やっぱりもう少し他の物件もいろいろ見るべきなのかな......と。

・・・でもやっぱりこれって、いいなと思った娘を逃す優柔不断オトコの典型的なパターンか？　（これまでの人生をふりかえる）

仕事の忙しさにかまけて、
行かなきゃ　行かなきゃとは思いながら、　
明日また明日と
銀行に行く日も先延ばしになってたりして

一応、もう１行、ローンの審査準備はしてるんですが

物件もまだ売れずに残ってるみたいだし

まあ　僕は多少のんびりな性分だと言われればそうなのかもしれないな、くらいのつもりでＲ不動産のオフィスに顔を出した。ところが。

Ｈａさんから呼び止められた。「ちょっといいですか」見ればうっすら眉間にしわが寄っている。

・・・どうかしましたか？

どうかしましたかじゃないですよＹさん！　

はっきり言いますけど普通の物件であれば、もうとっくに売れてしまっていますよ！　

ほんとうに家買う気があるなら、そんなにのんびりやってちゃ駄目なんです！　

いいかげんにしてくださいッ

これまでの人生、だいたい僕は一定間隔でもって、この「いいかげんにしなさい」という一言を身近な誰かから言われ続けてきた気がするな。
まあ、それはいいとして。

-では、普通、家を買う人というものは、どれくらいのスピード感で進めているものなの？

やれやれ　いいですか？

もし、これが人気のある物件だったら　

ウェブに情報が公開された段階ですぐに１０、１５組のお客さんからすぐに見たいという問い合わせが来て、

早速内見、その日のうちの申し込みを入れられる人もいて、

次の日にはもう銀行へ、住宅ローン事前審査の申し込みのために足を運ばれてるんですよ。

-そ、そうなの？

そうですよ。

しかもＹさんのケースは、そもそもローンの審査が通りにくいことを事前にわかってるわけじゃないですか。

そしたら、１行に絞らないでココとココとココとココっていう風にもう一日のうちにバババッと回って、事前審査一度に全部お願いしちゃう、くらいじゃないと。

実際私だって、前にコレ欲しい！　と猛烈に買いたいと思った物件と出会ったときがあって、

でも、私のも結構受け付けてもらいにくいケースだったので、

即、買おうと思ったその翌日にはローン事前審査に１０行以上、あたれるところは全部まず電話して、　

物件の特徴を電話口で説明、その時点で受け付けてくれない金融機関はすぐにわかって、　　

何とかここは話をきいてくれそうだという残りの数行全部を次の日、しらみつぶしに一度に回って。もちろん当然書類も全部揃えていって。

-で、でも、１つの銀行で審査が終わってから次、というのではなくて同時併行、掛け持ちでいろんな金融機関の審査を進めてもいいものなんですか。僕は馬鹿正直に審査結果が出るまでの１０営業日をおとなしく待ってたんですが。

もちろん。金融機関ごとで融資条件だって違ってくる可能性はあるわけですし、あと融資するにあたってどこに重きをおいて審査をするのかの評価基準だって、それぞれの機関でかなり違いますから。いろいろあたれるだけあたった方がいいですよ。

だいたいＹさん、１０営業日のほほんと何もしないで待ってたって言いますけど、早い場合だったら３、４日で審査結果が出る場合もあるんですよ。物件も人もすんなり通るケースであればあっという間に結果出てきますから。

売主さんに物件の購入申し込みを入れる
↓
ローンの事前審査を金融機関に申し込む
↓
売買条件を売主さんと交渉（価格や契約日、引渡し日など）
↓
ローン審査結果が出てくる
↓
ローンＯＫなら契約

ここまで約１週間でされる方が多いんですから。　

もちろん、お客さん各自のペースで行っていただければいいとは思いますが
実際問題、それくらいのスピード感でやらないと、
他の人に先に取られちゃう、だから一日でも一分でも早く、って
そういうテンションになるものなんですよ。

-でも、Ｈａさんだって、すごい忙しいですよね。なかなかそんな時間取る余裕も・・

だから、そんなのは何とかなるんですよ！　その物件が欲しい、っていう気持ちの度合いが本当に、強ければ。　　

Yさん！

ずいぶん間があいてしまいましたが

人生初！ローンの事前審査を受けてたんです。その結果を待っていたもので。

そして、ようやく。

結果、出ました！　

Ｍ銀、だめでした！

笑ってみます！　ハハハ・・

ハァ・・　

まぁ　そんなに期待はすまいとは自分に言い聞かせてはいましたけどね・・　

前回、書いたようなことを電話で問い合わせしてる時点から「お客さまのお手間になるのはどうかと思いますから・・」、つまりそれは来ても無駄だから来るなってことですかと、内心ツッコミを入れてたし。

それでも当たって砕けろとばかり窓口に押しかけ、とにかく審査に掛けてみるだけ掛けてみてくださいよ、とごり押しして。

考えてみてください。いいものが出来れば担保価値だってむしろ「今より」高くなるかもしれないじゃないですか。
必要とあらばリフォーム図面も見積もりもつくってお出しします。　　
これからはコンバージョンの時代ですよ、とか必死こいて言ってみたりもした。

僕は将来的な価値を主張。　
そして、
銀行は「でも現状・・」の１点張り。　

それでも資料はいちおう一通り揃えてきたから、しぶしぶ？　審査には回してくれたのだが。

住民票、源泉徴収票、会社の納税証明書、確定申告書・決算報告書、物件の募集図面、不動産登記簿謄本（土地と建物両方）、公図、建物図面、地積測量図。あとローンの申込書。　
※「公図」とは土地の境界や建物の位置を確定するための地図。「建物図面」は各階平面図。「地積測量図」は土地の形状と地積(面積)を記した図のこと。

でも　

あれから２週間（ＧＷをはさんだため。営業日でいうと１０日間程度で、審査期間としては妥当らしい）、

今週ようやく電話が入って　

ひとこと、

「今回Ｙ様にはご融資できません。誠に申し訳ございませんが」

そうですか・・・。って、１銭も？　　
一部しか貸せませんとか、返済期間が短くなるとか、そういう「条件付き」ではなくてゼロですかゼロ？?

「申し訳ありませんが。では」

って理由は？　何も教えてくれないの？　　

「申し訳ありませんが・・審査自体は私どもで行っているわけではありませんので。私どもでは提携している保証会社から返ってきた審査結果だけをただお伝えすることしか・・」

今時分、「理由」がなくて「とにかく」で納得する消費者がどこにいるもんですか。仮に伝達なら伝達役として、それならばきちんと聞いてきて伝えてくださるのが道理でしょう。私だって、それなりの時間と手間をかけて準備しているわけですから（実際、書類とか揃えるだけでも結構大変）。そもそも、理由がわからなくては今後の「経験」にすらならない。

「わかりました。では確認してまたご連絡いたします」

その電話はそこで終わり、半日後改めてベルが鳴った。理由は――。

「小さいからだそうです」

・・・。

少なくとも、土地の面積が４０平米はないと担保価値として不適格。その時点でＮＧだと。

ほかには・・？

「確認しましたが、申し上げられるのはそれしかないということです。どうぞご了承くださいますよう・・」

小さいから、以上。

完。　

もはや言葉を継ぐ気も失せて、とりあえずお礼だけ言って電話を切る。

勝負以前、グラブを合わせるどころか、リングにすら上げてもらえなかった気分だ。

でも銀行というのはどこもこんな感じに結果だけで、理由はほとんど教えてもらえないものなのかな。

くそ。

僕はもともと邪険にされると燃えるたちなのだ。

リベンジしたる！

ということで次の銀行行ってきます！

もう銀行、行った？　いや、実をいうとまだ。

なにやってんだ、と言われそうですが。

実はあの後まだ、電話での攻防戦が続いていたのだ。

いや、実際に窓口に行く前に、1点どうしてもひっかかることがありまして。

それは、

建物自体がまだ住宅じゃないのに、住宅ローンって、そもそも降りるのだろうか？　ということ。　

前回も書いたけど、今僕が気になっている物件は　一戸建てもしくはマンションといったいわゆる住宅ではなく、

現在の登記が住宅・店舗となっている状態のビル。

正式な『住宅』になるためには登記変更を行う必要がある。

けれども、登記を変更するためには土地家屋調査士さんにその建物を見に来てもらって

「うん、確かに『住居』の仕様になっていますね」

という確認をもらって初めて可能となる
↓
でもそれは、今このビルの中にはまだ付いていない、お風呂やキッチンといった生活機能を、改装によって整備した後でないと認めてもらうことができない
↓
だが、そのビルを買った後でないと改装することはできない
↓
でも、買うためには住宅ローンによる融資が下りてからないとできない　
↓
でも、「住宅ローン」の融資を得るためには登記上、住宅になってないとできないんじゃ・・

あれ？

(？_？)

順序がわからなくなる。

というわけで、もう一度銀行に電話してみたのだった。前回電話したのと同じ銀行の同じ支店。　

「あの、前回電話した者なんですがもう一度わからない点をお聞きしたくて――

そもそも住宅でない建物に対して、登記変更する前に、住宅ローンを借りられるのでしょうか？」

電話口に出てくれた担当者の女性は　

「えー・・・　少しお待ちください」

といって、どうも電話の向こうで上司に確認中の様子。

少しして、その担当女性が再び電話口に戻ってくる。

そして、僕が買いたいと思っている物件の内容について、２、３のことを改めてヒアリングを行ったうえで

-明日、またお電話してもよろしいですか？　ちょっとお調べいたしますので。

ガチャン。そのときの電話はそれまでとなった。そして翌朝。

-ご返事が遅くなりまして失礼いたしました。　まず・・

その後、担当の女性が話してくれた内容を整理するとこんなところだ。

（１） 購入後、住宅にするつもりであっても現時点で「登記上」住宅となっていない「部分」に関して住宅ローンを適用するのは難しい　

今回の建物に関しては現状、居宅・店舗として登記されているが、店舗部分にあたる1階に関しては住宅ローンの対象外になるだろうとのコメント。

（２）　登記上は居宅・店舗であっても、現在の内情は全部事務所使用のこの物件。募集図面の間取り等から住宅として判断しえないなら（実際キッチンやお風呂などの生活機能　部分も取り払われてしまっている現状）、住宅ローンの対象とするのは難しい

見積書とか改装のプランがあればOKとなるのか？　聞いてみたが「うーん・・・」。たとえボロくても「今現在、住宅の体裁を持っていること」が大事、とのこと。

（３）　平米数の問題。土地の面積が４０平米以上ないと土地の担保価値としても難しく、この点でもローンの審査上難しいことが予想される。

そこに住宅を建てたとしても狭小住宅になってしまうような土地だと価値が低くなってしまう、とのことだった。僕の物件は３０平米台前半だった。

要は、

購入時点で、住宅として使われている物件でないものに、住宅を購入するためのローンはつけられない

と、いうことだ。

わかりました。カチャン。礼を言って、静かに受話器を置く。　　

難しい、という言葉ばかりが僕の耳元でこだましていた。

あの、オレのビルへの愛情に変わりはないつもりだ。

だが、愛の前には障害がつきものだということを、改めて思い知っている。

もう銀行行った？　いえ、実はまだ。　

さっき電話したところです。

まずどこへかけるのがいいんだろう。アドバイスももらった上で、物件に一番近いところの都市銀のM銀行に電話してみた。

同じ銀行だったら、どこの支店であっても基準が違うということはないので
行きやすいところでいいですよ。ただ、強いていえば、銀行員の方の土地勘ということでは、物件の近くの支店のほうが話が通じやすいかもしれないですね。そう言われたからだ。

プルルル。

「あの、ローンの審査をお願いしたいと思っている者なんですけど」

人生で初めて発する、この台詞。

-はい　今担当の者と変わりますね。

「お電話変わりました」。物腰は優しい感じの、だが、どこか声のトーンにはどっしりとした印象を受ける女性銀行員の方が電話口に出た。

はじめてなんですが、今購入したいと考えている物件があり、ローンのことをご相談できればと思っています。

-住宅ローンでいらっしゃいますか？

ええ。

-価格はおいくらの物件なんですか？

３６●△万円です。

-失礼ですが年収はおいくらくらいですか。

ええと、月の給与が●０万です。

-それでしたら返済能力的には問題ありませんね。物件についてですが、どんな建物ですか？

３階建てのビルで・・というか、古家付き土地として募集していた物件なんです。
登記上は、店舗・住宅となっていましたし、実際、自宅として使うつもりで購入希望なので住宅ローンでできないかなと思いまして・・現状は事務所としてお使いになっている状態です。

-お買いになったら、１階部分は住居としてお使いにならない？

いえ、３階ぜんぶを自宅として使用するつもりです。

-では、ぜんぶを住居として登記し直すと？

はい。

-改装はされるんですか？

ええ、お風呂やキッチンなど、最低限は家の仕様を整えないと私たちも住めませんから。

-じゃあ、住居仕様にされる、と。

そうです。

-土地の広さは？

●●平米です。

-古家とおっしゃいましたが、建物はどれくらいの年数経っているものですか？

ええと、昭和４２年に建てられたようですね。

-築４３年ということで。結構古いですね。ちなみにつくりは・・

鉄骨造です。

-なるほど・・。ローンにあたっては、土地と建物両方を担保の条件とさせていただくわけですが、もしかしたら建物の方の耐用年数がネックになる可能性があります。もしそれが理由で対象として扱えないということになるとお貸し出しできないことになってしまいます・・お調べしてみましょうか。

いったん電話はここまでとなったが、その後再連絡をもらい、「まだ審査に出してみないとなんとも言えないが受付は可能」と言ってもらった。ふぅ、緊張する。

申し込みを実際に行うにはどうしたらいいですか？

-では、ご用意いただく書類一覧をご自宅のほうにファックスさしあげますね。

あ、会社の方でいいです。自分が代表をしていますから。

（少し間が空いた）

- ・・・会社代表者の方でいらっしゃるんですか？

そうですよ？

-そうでいらっしゃいましたか。ちなみに・・・赤字などは、出していらっしゃいませんよね？　なぜなら、赤字だと債務超過の扱いとなって受付ができない場合がございますので・・

実をいうと・・・

僕が代表をしている編集の会社は、前期と前々期、ちょこっと赤字だった。

（ごめんなさい、このブログで、赤字じゃないはず、と以前の回で書いてましたが、帳簿にずぼらで勘違いしてました・・誠にお恥ずかしい）

だが、うちの税理士さんにもらったアドバイスを頑張って説明した。

会社が赤字でもそれは社長の給与を高く取っているからであること、借り入れはなく会社の利益から返していこうと考えていること、赤字ではあるが債務超過ではない・・云々。　

-なるほど、じゃあ、ともかくも書類をご用意いただいて、窓口までいらしていただいて、もろもろ見させていただいて、それからですね。

ええ・・。

以下、略。だいたいこんな感じで電話は終わった。

あー　こわい。「なるほど　じゃあ　ともかく」は「大丈夫です」ではないしな。　

どうなることやら。

用意することになった書類はまた次回に。

ていうか、お前２ヶ月も更新しないってどういうことだよ、とさぞかし呆れられていたことと存じ上げますが、、、死んでました。いやはや、まさに嵐のようなこの２ヶ月でした。疾風怒涛の取材と執筆、そして編集。

実は東京R不動産の書籍の第２弾が出るんです。『東京R不動産２』（まんまなタイトル・・）。

以前、２００６年に一度、東京R不動産で住居やオフィス、お店を借りた・買ったお客さんが「その後どう住み、使いこなしているのか」、アフターストーリーズを追った一冊を出版しましたが、その続刊です。

実に２０軒以上、撮影・取材させていただいたのですが、この場を借りてご協力いただいた皆様に、心より御礼申し上げます。

いや、でも今回もスゴイ。というかむしろ、確実に３年前よりパワーアップしているとさえ感じました。物件を楽しむアイデアの幅も広がって、また、賢くなっている。１冊の本として俯瞰したときにこんなに多様な暮らし方が、この東京で実現されるようになってきているのだと思うと、ちょっと感動です。

"味好みに詰まっている"一冊になってるんじゃないかなと思うので、良かったら見てください。３月１０日書店発売です。（Amazonではもう表紙が出てるみたいですね。早ッ！）

あ、もちろんお客さんの家購入話も収録されてます。　
以上、告知でした。詳しくはまたR不動産のPRコラムで。

そんな、駆け抜けた２ヶ月だったわけですが　

でも、実は

僕の心の中心は、別のところにあったんです。

ああ、どうしてるかなあ　アイツ。　

オレの、ビル。（※）

前回（いつだよ・・）、このブログで書いたじゃないですか。

「愛する戸建を探したい」

・１階をアトリエか事務所に出来、２－３階を住居にできる、元店舗付き住居　or 事務所兼住居となっている戸建
・１階はシャッターでガレージっぽい
・土地面積６０平米以上、建坪１００平米以上　
・３千万円台
・都心
・コロンとかわいい存在感であること

このブログのおかげ、自分なりに条件整理だけはかなりできるようになってきたなー、と思っていたのですが、

そうしたら

見に行きませんか？　Yさんの条件と比較的近いんじゃないかという物件に、ちょっと心あたりあるんですよ。　

と、いう展開になり

あのブログのエントリを書いた直後、観に行ってきた。　

「なんて、かわいいヤツなんだ！！！」

一目惚れしたかもしれない。

誰が見てもそう思うヤツかどうかは知らない、

でも、僕にとっては、

無茶苦茶ツボなビルだったんです。

ボロビルとまでは言わないけど、かなり古くそれなりに傷みはしている。　

でも、立地も新御徒町でアクセス悪くないし
土地面積１０坪（３３平米）、最初の希望よりちょっと小さいが、でも３フロアなので合計３０坪ある
２階に上がるときは外階段、２階から３階は内階段。つまり１階を独立的にして分けて使える感じもいい（以前は1階を事務所として貸し、２～３階を居宅として使っていたらしい）
SOHO的に使う、あるいはアトリエ戸建としてはベストじゃない？
1階を将来的に貸すとか可能性無しじゃない気もするし。

何より、かわいい。

ああ、小ビルってかわいい。

なんかもう最近、イエというよりビルに夢中です

このビルを見て以来、いい感じのビルを見ると途端にキュンとなる自分がいるのに気づく。

そしてまた、これまでは家を買う意味とか、こねて、こねて、こねてこねまわしてたけど

（以前お会いした革靴職人さんから言われた言葉が思い出される　）

今はただ、アイツのことが愛しくってしょうがないし、

だから本が完成して体が空くのをただひたすら待っていたのだ。

アイツに会いたい。

来週　銀行窓口行くぜ！

（※ オレビル呼ばわりしていますがあくまで本人の強い願望だけで、まだ所有しているわけではありません）

先週末、久しぶりに「未内装物件をゆく」で購入時の状態を見せていただいた物件の住人さんのところにお邪魔した。話には聞いていたけれど、いや　息を呑むような素晴らしいお宅になってました。しかも窓から見える、散りぎわの紅葉が綺麗なのなんのって。物件価格も改装費も結構リーズナブルにされているらしいし、うう、羨ましい・・。ちょっと涎出ました。（現在の状態こちらです）

「イエカウ更新されませんねえ・・」
「ハハハ・・」
そんな世間話（？）をしたりして。

ていうかぜったい買う気ないだろ、って思われてる気がするけど。

でももう２年で４０だし、
この１２月末で一応法人３期クリアだし、
今年も決算、赤ではないはずだしな、

再婚したいしな。

マジで探します、２０１０。

早速、Ｒ不動産以外の不動産売買情報を扱っているサイトを、見まくる。

メールマガジンも登録しまくる。

年明けたら気になってるエリアの地元不動産屋も入ってみよう。

マンションではなくて一軒家だ一棟だ。

ああ　一軒家が欲しい。

（以前にＲ不動産に上がっていた物件「モノ作りの家」はスペック的に最高だった。つくりも広さもそして値段も。あれ見逃したのは痛い・・）　

今のマンション気に入ってるけど、でもさすがにこのマンションにも５年住んだし、来年更新だし。
思えば、この家でいろんなことがあった。夫婦であった時代、荒れたロンリーバツイチ時代、落ち着きを取り戻した今。いつも猫だけは変わらずオレのそばにいてくれた・・

そろそろ何かを変える頃合なのかもしれない。

うーん。にしても。

そそらないわ　見にくいわ　不動産サイト。　

こういうサイトで探す人の気がしれない（って登録してるけど）。ほんと無味乾燥。

それにエリアか沿線か選択してからじゃないと物件見れないのもイライラ。いいから全部見せろってー。

挙句、検索結果みても、意味わかんないですこの建物のデザインセンス、って突っ込み。

ああっ　見たくないもの見てしまった。消えろっ。

できれば

一階をアトリエか事務所に、２階（とできれば３階）を住居にしたいから、元店舗兼住居とか事務所付戸建とかで出てるようなのが望み。
（最初からそういうチェックボックスつけてくれたらいいのに。）

そして「コロンとした」かわいいやつ。Ｒ不動産でもこの一言が出てくる物件ページ、必ず見てます。
愛せる戸建じゃないと駄目なんだ。

１階はシャッターでガラガラガラってしめるやつ。ガレージ上等、むしろ最高。
天井高は２００号のキャンバスとか出し入れできるくらいあったら。ということは３メートルくらいあったらベスト。

駅からは遠くても構いません。

広さは土地面積で６０平米以上、できたら建物面積で１００平米以上。

いくら？　３千万円台。

どこで？　まずは都内で！

というか意外に、一戸建てのコーナーより、土地のコーナーで古家付の土地を探した方が愛せそうな戸建に出会える気がするな。

２件気になるのを発見、さっそくお気に入りリストに入れる。

それらの物件所在地は、南千住、浅草橋。　

エリア的にどうなんだろう。浅草橋はいいと思うけど南千住がわからない。

と思ったら、浅草橋の物件は「住宅ローンが使えません」ハイ、消えた。

ちなみに浅草橋の物件は借地だった。

借地ってどうなんだ。　

この間、Ｒ不動産で古い日本家屋を買われた方のお宅見せていただいた。聞いたら借地だということだったっけ。

いままでは土地権利のところ、なんとなく所有権であることを前提にしてたけど、
借地でもいいのかな。

うーん　うーん

とりあえず来年は物件問い合わせます！　見ます！

※来週のイエカウは２００９総集編をお送りする予定です。

築２７年の物件と築３２年の物件があったとして２７年はＯＫだけど３２年はちょっと・・・、という方はたぶんそんなにいないですよね。

ん？　うん。

新築の物件と築５年だと断然新築がいい、という方は多くいます。

う、うん。

つまり、同じ５年の違いでも物件価値の捉えられ方というのは全然違うものなんです。言い換えるなら、それによって値段の下落の仕方も違ってくる。

マンションの査定価格というのは築年数によってどう変わるか。

新築から築１０～１５年くらいまでかなり急激に落ちて、その後は下落率がだんだんゆるやかになる。

はい、こちら見てもらえますか。

出てきたのは築年数別に見た平米単価の表。

これで見ると
たとえば僕の希望６０平米の物件がおよそ、

築５年で　３１８０万　（平米あたり５３万）
築１５年で　１９２０万　（平米あたり３２万）

その差１２６０万

かたや

築２０年で　１７４０万　（平米あたり２９万）
築３０年で　１５６０万　（平米あたり２６万）

その差は１８０万

えらい違いだ。

「東京Ｒ不動産で取り扱う売買物件には、築２０～３０年前後のものが少なくないんですが、その理由のひとつとして、ここまでくれば値段が落ち着いている、という長所はあるんです。

築２０年の物件を買って１０年後に売ろうという場合、さきほどの築５年と築１５年の物件の間の価格差のような、購入時の価格と売る時の価格の間に圧倒的な隔たりがあるという状態にはならない可能性が高い。
当然、自己資金を追加で入れなければいけないと売れない、ということにもなりにくいわけです。」

それなりに築年を経た物件の方が、購入時価格と売るときの価格とのギャップは小さくなるわけか。

「それに、Ｒ不動産のお客さんはただでさえ、自己資金でリノベーションもされる方が多いので、売るときにさらに自己資金がないと・・という状態はできるだけ避けたいですよね。」

ためしに、上のデータと銀行のローンシミュレーターを使いながら、試算してみた。

（１） 築５年の物件を買った場合

物件価格は、３１８０万円。
そのために借りたローンの総額は物件価格×１．０８（諸費用８パーセント分を加算）で、３４３４万円。
（前提／３５年、変動金利、金利１．４７５パーセント）

１０年後、物件を売ったとすると、
売値、すなわち築１５年時点での物件価格は、１９２０万円。
だが、その時点でのローンの残高は２６２０万。

７００万円のマイナス。繰り上げ返済をしていなければこの分を自腹で支払わなければいけないことになる。

ひー！

（２）築２０年の物件を買った場合

物件価格は１７４０万、
ローンの総額は１８８０万円（１７４０＊１．０８）。

１０年後、築３０年で物件を売ったとすると、
売値は１５６０万、
ローンの残高は１４４０万。

１２０万のプラス！　

この差は大きい。

「もちろん、何年住んで売るかということでも状況は違ってきますし一概には言えないですが、中古物件はいずれ売ることを考えているなら値段が落ち着いてからのものの方が安全だということは言えるんです。ただし、売りづらいくらい古くなるまで持っていてしまうと、それはそれで厳しい状況もありえます。つまり、難しいですが買うとき、売るときの両方とも、『いい頃合』を見計らう必要があるんですよね。」

なるほどね・・

ここんとこ我ながらお勉強っぽいよなあ。

あまりボケもなく・・。

ま、でも今回の話も今後のために必要になるかもしれないし、やっぱり書いておきたいと思うのでもう少しお付き合いください。

払ったお金はゼロにはならない・続編。

賃貸とは違って、購入の場合はお金は出て行くだけの構図ではない、いざとなれば売れば金銭化が可能、ということでしたが。

１０年住んでそれなりにその家を満喫したときに

「売ろうかな」と思ったとする。

仮に、今年２００９年に、３５年ローン、変動金利で３７８０万を借りて買ったとして。

３８歳の僕が１２年後５０歳になったときの話だとしましょう。

その時点で２７００万ローンが残っていたとする。

ということは、売ろうと思ったら

２７００万以上で売れないとお金は「得られる」のではなく、さらに「出す」ことになってしまうのだ－－と言う話をＭ君が補足でしてくれたのだった。

つまり、売れた額がローンの残高よりも少なかったとしたら

たとえば２０００万でしか売れなかったら、それだけだと銀行のローン残金が完済できないから、足りない分の７００万を自腹で出さなくてはいけなくなるというわけなのだ。

「えーと・・物件売り渡してから残ったローン返しちゃダメなの？？」と私。

「・・・」Ｍ君。

ノックノック。あのー。

あのですね、

「引渡し時には売主のローンは完済する条件で売ることが一般的なんです。だって、買う方からしたら前の人の借金の担保が残っている物件なんてイヤでしょう。たとえば売ったＹさんがその後返済滞ったら、買った人が家差し押さえられちゃう、なんて冗談じゃないじゃないですか」

「まあ、売るときに７００万を出す以外に、売るまでの１２年間の間に段階的に繰上げ返済をして、売るときに相場とトントンになる状態になるように調整する、というやり方もありますけどね」

将来的に売ることを考えているならそういうことも頭に入れておかないとあとで泣きを見るわけか。

これまでの人生、「そのときになれば何とかなるさ」主義で通して来た僕の性分をずばり見透かされた気がしてしまった。

しかし、そう考えてみると

購入時金額と販売時金額の価格差って

なかなかシビアね。

「そういうときに、築年の古い物件を買うメリットが生じてくるとも言えるんです」

ほぉ？

「ところで、Yさん、

『月々の支払いが今より高いか安いか』

以外に

『その家を買うために、最終的にいくら払うことになるのか』

って気になります？

いわゆる総返済額ってやつですね。」

うーん、気になんないかな。

月２万でも３万でも安くなるんなら最終的にいくらとか別にわかんなくてもいい、っていうか。

実際そんな先の目に見えないものよりも、毎月安いならその方が。だってその分目の前の生活助かるじゃん、ていう小市民だよ、僕は。

「まあ、３５００万の物件を購入するのに、たとえば先ほどのシミュレーションでは、トータルで４５００万とか５５００万とか払うことになるんですけど、

購入の場合に賃貸と違う他の点として、お金は出て行くだけの構図ではない、ということも言えますしね」

というと？

「持っている家の価値がゼロになることは考えにくいです。よしんば建物が火事で燃えてしまったとしても土地は残りますし。最終的に、売れば現金になって戻ってくるわけです。
だから３５００万の物件を買うために５５００万のお金がただ消えていってしまった、とそういうわけではないと思います」

ますますいいじゃないですか。

「ただし・・」

え？

「借り入れ額が大きければ、必要とされる年収も増えますけどね。たとえば年収５００万だったら借り入れ上限はだいたい３４００万くらいですから、そうすると今回のシミュレーションで前提にしていた３７８０万は借りられないということになる。

あと、ローンシミュレーターでは出来ましたけど、実際は果たしてほんとに自己資金ゼロでも貸してくれるのか？　ということとか。
大手企業に勤めている人になら貸すけど、あなたの場合だとやっぱり自己資金１割でもないと難しいですね、と言われてしまう可能性は十分あると思います。

それから、買いたい物件の築年数によってもまた事情が違ってきますし。銀行のスタンスによっては、建物に耐用年数（ローンの審査上の耐用年数。実際に建物がこの年数しか持たないという意味ではない。）を定めていることがあって、耐用年数から築年数を引いた年数が住宅ローンの最大期間と言われる場合もありますし、一方、築年数とは関係なく、個人の勤務先や収入重視で古い建物でも３５年ローンを受けられる場合もあります。

前者の場合、たとえば耐用年数６０年の建物で、築年数が３５年だったとしたら、６０－３５で２５年ローンが最大になるわけで、そうするとシミュレーションでは返済期間３５年としてましたけど、実際には最大２５年しか組めず、月々の返済額が高くなってしまうという・・・なので銀行をあたる際は、1行でダメだからと言って諦めないことも重要です。」
（※実際に返済期間２５年でシミュレーションしてみたら、自己資金を８００万円まで入れないと現在の家賃より安くならなかった・・）

ほんと、

探す物件の築年を浅くするとか、

価格をもう少し安いものにするとか、

自己資金を１００万でも２００万でも入れてみるとか、

設定のさじ加減をあれこれ変えてみたりしながら、工夫するってことなのね。

変動か、固定か、選ぶ根拠って何？

シミュレーターに入力するときに、はたと手が止まってしまった。というわけで、Mくんに聞く。

それは人それぞれなんですよ。何に重きを置くかで変わってきます。

現在のように景気が低迷しているときには、「今とにかく安く借りられるし」「当分は上がらないと思っている」のでダンゼン変動金利という人もいれば、

「たとえ今安くても将来金利がガクンと上昇したときのことを考えると変動は不安。安心感がほしい」「今安くなっている金利で固定できるメリットの方を採りたい」から、むしろ固定金利という方もいます。

ただし、経済が今後上向いていく可能性が高いなら、その時点で固定を選択すると良い。

逆に、今から景気が下がる、あるいは既に下がっているけど当面は上がらないだろう、と思われるなら変動を選ぶのも良い。

ということはよく言われています。

あと、今回ローンシミュレーターで試したこの都市銀行に関しては、変動金利で最初ローンを組んでおいて、その後固定金利に切り替えるということはできます。（固定金利適用期間中に変動金利に切り替えることはできません）

なるほどね・・。

たとえばここの都市銀行の場合（注：店頭金利や金利の優遇幅などの条件は銀行により異なります）、

店頭表示金利は
変動金利　２．４７５　％
固定金利５年　３．６　％
固定金利１０年　４　％
（２００９年９月現在）

さらに、２００９年９月現在、「店頭金利より全期間一律１％マイナス」というサービスがあるので、これを適用すると先程の店頭金利から金利が１％マイナス（優遇）され、実際に借りるときの適用金利は、１．４７５％、２．６％、３％になる。

変動金利だと、確かに、安い。

前回のローンシミュレーションの結果
「あなたの月の支払いは１１５，２７３円です」
も変動金利で計算した数字だ。（1％優遇のサービスを適用した場合の、１．４７５で計算）

これが

固定５年だと「あなたの月の支払いは１３７，１６６円です」

固定１０年だと「あなたの月の支払いは１４７，５９０円です」

しかも、買うのがマンションだったら、ローン返済額のほかに３５０００円とか管理費・修繕積立金もかかるわけでしょ。（注：マンションじゃなくて戸建を買う場合でも建物の修繕が将来的に発生する可能性は当然あるので、マンションでいうところの積立金的なものを自分で常に考えておく必要はあります）

固定だと今の賃貸家賃１６万より、購入したときの月の負担額の方が高くなっちゃうじゃん・・・。

ま、とりあえずいま一番安く借りられる変動金利で借りておいて、

雲行きが怪しくなってきたら固定金利に切り替える、かな。

「自己資金がいくらかでも入れられるんだったら入れてシミュレーションしてみましょうよ。そしたら、返済額もまた下がってきますから」

なるほど。

ということで、

２００万、４００万、８００万

自己資金があった場合の毎月の返済額はこんな感じです↓

ピンクの箇所が、現在のYの家賃１６万より下回ったところ。

こうして見てみると、たしかに、今の家賃より安くもなれば高くもなる。組み合わせ次第ということを痛感する。

にしても、変動やっぱ安い・・。

僕の憧れている国立の一軒家、かつてR不動産で募集していたときの販売価格は、３千数百万だった。

で、シミュレーションとしては
月々いくらの支払いでこれが買えるって話だって？

R不動産のMくんにあれこれ教えてもらいながら某都市銀行の住宅ローン返済シミュレーターをいじってみる。

※Googleで「ローンシミュレーション」などと検索すると、各銀行の住宅ローン返済シミュレーターを探すことができます。

まずは

借入額　３７８０万
返済期間　３５年
金利方式　変動金利

で計算！

出た！　

「あなたの月の支払いは１１５，２７３円です」

安ッ！

現在賃貸で払っている家賃１６万と比べてダンゼン安い！

じーーん・・。

いいんじゃね！？　購入！

もちろん僕の住んでいる今の賃貸とは、広さ・立地・築年数など、前提条件が少しずつ違うので単純比較にはならないが、

でも、とにかく今の家賃より月の負担が減って、かつあの一軒家に住むことができるというシミュレーション結果に、ちょっと感動。

「ただし、入れる自己資金の額や、ローンの組み方、そのときの金利の利率、などに拠りますから購入だから一概に安い、と言えるものではないですけどね。今の家賃より高くなることもある一方で、組み合わせ方によっては借りるより全然月々の支払いが安いじゃないかという風にもなりうる。だからいろいろシミュレーションしてみるのがいいと思います」とMくん。

OK！　じゃあ設定を変えていろいろやってみることにするよ。

で、実はこの後、ほんと一概には言えないことをさらなるシミュレーションから学ぶわけなのですが・・

その前に。

なぜ借入額：３７８０万、返済期間：３５年、金利方式：変動金利にしたのか、という今回の「前提」についてのおさらいです。

１.借入金３７８０万の前提
・物件価格３５００万だと仮定して、できれば諸費用分（家を買うのにかかる手数料や税金、保険料などのこと）も併せてローンで借りたい。その場合、物件価格の８％がかかる諸費用の目安と言われているので、３５００×１．０８＝３７８０万円を借入額に設定した。
※諸費用についてはこちらもご参照ください
・自己資金が４００万あれば銀行から借りるお金は３７８０－４００＝３３８０万、自己資金８００万なら借入２９８０万と、少なく出来るわけですが、とにかく手持ちがない・・という想定で（いや現実か・・）、とりあえず自己資金ゼロで計算したため、３７８０万のままです。

２．返済期間の前提
とりあえず長い方が月の返済負担が減るため。以上！

３．金利方式の前提
変動or固定５年、固定１０年、固定２０年・・いろいろあるけど、どれを、どういう根拠で選べばいいのか。はっきり言ってMくんにアドバイスしてもらうまで、まったくチンプンカンプンだったのだが。

とりあえず変動から調べてみた理由、

それは・・また次回！　（必ず来週更新しますのでご容赦のほど・・）