築２７年の物件と築３２年の物件があったとして２７年はＯＫだけど３２年はちょっと・・・、という方はたぶんそんなにいないですよね。
ん？ うん。
新築の物件と築５年だと断然新築がいい、という方は多くいます。
う、うん。
つまり、同じ５年の違いでも物件価値の捉えられ方というのは全然違うものなんです。言い換えるなら、それによって値段の下落の仕方も違ってくる。
マンションの査定価格というのは築年数によってどう変わるか。
新築から築１０～１５年くらいまでかなり急激に落ちて、その後は下落率がだんだんゆるやかになる。
はい、こちら見てもらえますか。
出てきたのは築年数別に見た平米単価の表。
これで見ると
たとえば僕の希望６０平米の物件がおよそ、
築５年で ３１８０万 （平米あたり５３万）
築１５年で １９２０万 （平米あたり３２万）
その差１２６０万
かたや
築２０年で １７４０万 （平米あたり２９万）
築３０年で １５６０万 （平米あたり２６万）
その差は１８０万
えらい違いだ。
「東京Ｒ不動産で取り扱う売買物件には、築２０～３０年前後のものが少なくないんですが、その理由のひとつとして、ここまでくれば値段が落ち着いている、という長所はあるんです。
築２０年の物件を買って１０年後に売ろうという場合、さきほどの築５年と築１５年の物件の間の価格差のような、購入時の価格と売る時の価格の間に圧倒的な隔たりがあるという状態にはならない可能性が高い。
当然、自己資金を追加で入れなければいけないと売れない、ということにもなりにくいわけです。」
それなりに築年を経た物件の方が、購入時価格と売るときの価格とのギャップは小さくなるわけか。
「それに、Ｒ不動産のお客さんはただでさえ、自己資金でリノベーションもされる方が多いので、売るときにさらに自己資金がないと・・という状態はできるだけ避けたいですよね。」
ためしに、上のデータと銀行のローンシミュレーターを使いながら、試算してみた。
（１） 築５年の物件を買った場合
物件価格は、３１８０万円。
そのために借りたローンの総額は物件価格×１．０８（諸費用８パーセント分を加算）で、３４３４万円。
（前提／３５年、変動金利、金利１．４７５パーセント）
１０年後、物件を売ったとすると、
売値、すなわち築１５年時点での物件価格は、１９２０万円。
だが、その時点でのローンの残高は２６２０万。
７００万円のマイナス。繰り上げ返済をしていなければこの分を自腹で支払わなければいけないことになる。
ひー！
（２）築２０年の物件を買った場合
物件価格は１７４０万、
ローンの総額は１８８０万円（１７４０＊１．０８）。
１０年後、築３０年で物件を売ったとすると、
売値は１５６０万、
ローンの残高は１４４０万。
１２０万のプラス！
この差は大きい。
「もちろん、何年住んで売るかということでも状況は違ってきますし一概には言えないですが、中古物件はいずれ売ることを考えているなら値段が落ち着いてからのものの方が安全だということは言えるんです。ただし、売りづらいくらい古くなるまで持っていてしまうと、それはそれで厳しい状況もありえます。つまり、難しいですが買うとき、売るときの両方とも、『いい頃合』を見計らう必要があるんですよね。」
なるほどね・・
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