「事務所から居宅へのコンバージョン、可能です。＝住宅ローンも引張れます。」
前回「コンバージョンで住宅ローンは使えるか」を書いたところ
このブログのコメント欄へ心強いおことばをいただいた。
（いつもみなさんからの励ましやアドバイスやコメントありがとうございます。悩み深きなか、サポートしていただいて、みなさんあってのイエカウです・・）
そして
2日後。
たまたまR不動産のオフィスで話していたら
ちょうど最近そういうケース手がけたんですよ、
とメンバーのIさん。
Iさんのお客さんは、住居にコンバージョンする前提で古い事務所ビルを買うにあたり住宅ローンの適用ができたらしい。
いわく、
「コンバージョンだから住宅ローンは組めない、というわけでは必ずしもない」。
読者の方からのアドバイスにつづき、希望の光。
ということで、このIさんのお客さんの話を見ていこう。
結論からいうと、今回お客さんは某地方銀行で住宅ローン適用してもらえることになったという。
ちなみに、Iさんの別の知り合いでも、やはり事務所ビルを住居に改装して住んでいる方がいるらしいが、そちらは信用金庫で通った。
ただ、どちらのケースもそれまでに10行以上玉砕している、という途中経過も。
都市銀行、地方銀行、信用金庫・・・
「物件の担保価値がない」
「住宅じゃないでしょ」
コンバージョンでどうか議論に入る以前のところで断られたケースも一度や二度ならず。
銀行からしたら
「担保価値があるのか？」
つまり、ローン返済が万が一困難となったときに銀行は貸したお金の残りを回収しなければいけなくなるが
その物件はそのとき売ることが可能なのか？
が当然気になる。
それと
「本当に住むんですね？」
住宅ローンで組みました、でも実際には住まずに事業用として賃貸して使っている、なんて約束違反をされることを銀行は心配します。
なんせ住宅ローンの方が事業用ローンより金利安いし。
だから
「きちんと証明して！」
今回は銀行の融資担当者に、
事務所→居宅の登記変更が必要と言われ、
（Iさんの知り合いは登記変更を言われなかったそうだ。この辺程度差があるみたい）
さらに改装前と改装後に来て、本当に住んでいるのか、before afterの写真を撮りに来るとのこと。
ちなみに
事務所から居宅の登記を変えるって簡単にできるのか？
登記変更自体は、
事務所から居宅に改装しなおした写真を添付して法務局に提出すればできるみたいです。
（ただし、登記上の用途の変更を申請するのとは別に、建物を改造するにあたり建築基準法などの遵法性はキチンと確保しておく必要があります）
というわけで、
今回Iさんのお客さんは
登記変更することを約束し、
出来上がり後を見せることも約束し、
もちろん住民票を移すことも約束して、
ほか、改装後の図面、工事費の見積もりも見せて、
見事住宅ローンでの融資が得られた。
もっとも、今回審査通ったのは、この銀行では以前に似た事例を手がけたことがあったという点も大きかった。
あと、「いくら借りるか」。
当然、借入額が少ない方が通りやすい。
銀行側からすれば、ローンで貸すということはその分の抵当権をつけるということに他ならないから、
1000万貸すのと、2000万貸すのと、リスクがもちろん違う。
そう考えると、物件価格の全額をローンで借りることができるかということはあるし、
改装費かかるし（ただし今回は改装費もリフォームローンで借りられたらしい）
やっぱ自己資金重要。
でも、少なくとも
もともと住居じゃないものを住宅ローンで買うということが不可能なわけではなく、
そしてそういう事例も実際にある、
ということはわかった！
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