築１０～１５年　VS　築３０～４０年（２）

というわけで、お次は

築３０～４０年物件の番。

同じくメリットデメリット。

まず、メリットから。

かっこいい物件がある。

以上。

だって、胸ときめくのはこっちなんだもん。

いや、他にもちゃんと理由はあるよ。

（１） 安く取得できる

前回書いたように「６０平米でも　築１０～１５年の物件だと　４０００万」（坪単価２２０万の計算）　
これが、築３０年だと、たとえば２９００万とかに下がったりするわけです。（坪１６０万の計算）

僕にも買える？　一筋の光・・

（２） 建て替わる可能性がある　

建物の寿命はだいたい５０、６０年と言われる（あくまで目安です。どんなモノでも手入れ次第で変わってくるので。修繕状況や耐震補強状況によっても違います）。というわけで、古くなっている物件はこれから建て替えを行う可能性がどんどん出てきます。・・となると購入時は古くとも、建て替わって新築になったところで売れるという選択肢が出てくるわけです。新築ですから売却価格も高くなる可能性も高い→購入価格が安い分だけ差益も高い、ということになる。

で、物件を売ったあとは、郊外に一軒家を買って住むとかね。

（３） 賃貸に出すなら、築年の浅い物件と比べても遜色のない値段で貸せる

２０年住んだ後、売りに出すのは正直難しいかもしれない。
けれども賃貸なら、築５０～６０年だからといって、賃料をがくんと落とさないと借り手がつかない、ということでは必ずしもない。むしろ新しくても借りたくならないマンション、古くても住んでみたくなるマンションというのはあるわけで。というか、まさにＲ不動産で紹介している物件たちの多くですよね。
だから築３０年を２０年住んだ後、「売れない」かもしれないけど「貸せる」という選択肢はある。

悪くない・・かも？

だが、デメリットもある。

（１） 建て替えにならない可能性がある

築１０～１５年の物件を購入して２０年後、築３０、４０年で売るのには堅実性がありますが、　
築３０～４０年の物件を購入して２０年後、築５０、６０年で売るのは簡単ではない。　　
そして、上で挙げたように「建て替わる可能性がある」ことはメリットであるけれども、言い換えれば、「建て替わらない可能性」も一方であるわけです。
マンションの建て替えというのは、居住者の５分の４以上の合意が必要ですから。
そして、日本のマンションは建て替え事例がまだ限られているという現状がある。

それに、

（２）建替えには自己負担が必要

新築にするためにはお金がかかる。つまり、自己資金を持ち出ししないといけない。　
建て替え時の持ち出しがいくらぐらいかかるかは、元の建物の規模や新しく建てる建物の規模など、諸々条件が変われば当然コストも違うので一概には言えないが、

たとえば、

６０平米のマンションが諸々込で自己資金の持ち出しが２０００万円で建て替えられたとして、建て替わって新築になったため５０００万で売れたら、差益が３０００万、という計算になりますよね。

（３）建て替えで面積が減る可能性がある

建ぺい率（敷地面積に占める建物の面積の比率）に関する法規が変わった関係で、築年の古い物件は定められた建ぺい率をオーバーしてしまっている場合があります。建ぺい率がオーバーしているかどうかはケースバイケースなので物件ごとに市区町村に確認しないと分かりませんが。
ということはつまり、建て替えるときには、以前より小さな建物にしなくてはいけないケースがあるんですね。そうなると、最初買ったときより広さが狭くなってしまう可能性がある。

うーん　

かっこよくないけど確実に売れる築１０～１５年か。

かっこいいけど売れるかどうか微妙な築３０～４０年か。

（いや　建て替わって売れるならかなりハッピーだし、事実これから日本のマンションは建て替え事例が増えていくのではということも言われているが）

さあ　あなたなら　どっち？

（このフレーズ、なんかの番組にあったな・・・）