「自分でリノベ派」に必要な自己資金（１）

今回はモノローグで。

たとえば現在の僕の設定のように、

３０００万円の物件を買って自分でリフォームしたいんです、という人の場合、

リフォームに５００万円掛かるとして、

（５００万円でリフォームは何ができるんだろう？　と思われる人多いと思いますが、それについては後述。次回で例を挙げます）

物件価格　３０００万　
　諸費用　　２４０万　　
リフォーム　５００万　　　

計　　　　３７４０万

住宅購入＋リフォームだと、トータルでこれくらいお金が掛かるシミュレーションとなる。

ちなみに諸費用とは何か？　住宅購入手続きをするために掛かる、読んで字の通り「諸々の」費用のこと。簡単にいうと、手数料と税と保険料である（仲介手数料、ローン事務手数料、印紙代、不動産取得税、固定資産税、登記費用、火災保険料エトセトラエトセトラ・・・）。住宅ローンを使う場合、一般的に、物件価格の8％と見ておくと良い、と言われている。
ローンを使わずすべて現金で購入の場合は、ローン事務手数料と銀行に払う保証料などがなくなり、登記費用が安くなるため諸費用はもっと安くなるのだそうだ。

３７４０万に戻ると、
物件価格の1割、すなわちこの場合なら３０００万×１０％＝３００万　
はローンじゃなく、手持ちのお金から手付金として契約時に支払いしないといけない。
住宅ローンの融資が下りるタイミングは、契約時点より先の、決済（＝引渡し）の時点なので、この３００万の手付金は手持ちのお金で用意しないといけないわけだ。

この手付金を払った時点で、買う側はようやく物件を購入する権利が確保できたと安心できる。しかしまた同時に、これを支払ったらもう手付金を放棄しない限りキャンセルはできないという意味でもある。

ちなみに、万が一売主側の都合で販売をキャンセルする場合には、「倍返し」と言って、もらった手付金の2倍の額（この例だと６００万）を買主に対し支払わないと解約できない（倍返しと聞くとたくさん戻ってくるような錯覚が一瞬しますが、そのうちの半分は自分で払った分ですから・・。要はお互い同額のリスクを負っているということです）。　　　　

ということで

リピートアフターミー　lesson1。

「リフォームなくても、３００万が予め手持ちのお金で必要です。」

次。

さらに、５００万円のリフォームをしたい場合どうなるか。

銀行が融資してくれる金額の上限は、一般的に物件価格まで。
つまりこの例で言うと３０００万までとなる。
リフォーム代の分は基本的に銀行は、ローンの対象範囲とはしてくれない。

つまり、

融資額　３０００万

－先に自腹で支払った額（手付金）　３００万

＝残代金（融資額－手付金）　　２７００万

＋諸費用　　２４０万

＝２９４０万。これが決済時に支払わなければいけない金額。

決済当日には、銀行からいったん３０００万が口座に振り込まれるが、
すぐに売主、司法書士、不動産業者などに合わせて２９４０万振り込まなければならない。
つまり、６０万が決済が終わった時点で手元に残るが、この余った６０万は物件を購入するとリフォーム以外にも引越し費用など色々かかるので、飛んでしまいます。

ということで

リピートアフターミー　lesson2。

「リフォーム分も自腹です。」
　

つまり、３００万＋５００万＝８００万が、予め手持ちのお金で必要ということ。

自己資金８００万、だと？　

・・・。

くどいですが自分に言い聞かせるために、

リピートアフターミー　アゲン。

「自分でリフォームをしたい人は
手付金として物件価格の１０パーセントが要る、
プラス、
リフォーム代分も要る。
この合計が自己資金として無いとできません。」

今回のイエカウ、ボケずに一気に書いてしまいましたが、
言わずもがな、そんな気分になれなかったからです・・

リフォームは自己資金がある人じゃないと無理。

それが、現実。