世の中は作用と反作用が同時に動いていて、一方向には動いていません。ハイテクが進めばその逆がもてはやされたり、世の中がグローバルに向かう一方でローカルが熱かったり。不景気でも逆に元気なところが必ず出てきます。古い建物のリノベーションに興味を持つ人が増えるのも、そういう構造の中にあります。

ただ、日本全体の人口はご存じの通り、2005年からもう減り始めています。予測では、東京集中度が上がりながらも2015年には東京の人口も減少に転じると言われています。つまり、全体としては家は余ってくるでしょう。一般論としては日本で不動産という資産にお金を投じるのは、基本的に不安なわけです。

でもそこでみんなが止まってしまうべきかというと、そうではありません。仮に日本が全体として衰退しても、その中のある都市は繁栄するし、その都市の中には又、人が集まる街角と、誰も来ない街角があるわけです。表があれば裏を見る、裏が見ながら表を読む。総じてマイナスに見える状況を見ても、３割のプラスと７割のマイナスを見抜く。住宅がどこかで余っても、どこかで足りず、あるいは人気を博す住宅やオフィスがある。

そして、住み手使い手の感覚の進化は"ゆっくりと"進んでいます。安さの追求もさらに進むでしょうが、その中で、モノの魅力を敏感に感じ取る人は、増えています。僕らの想像を超えるヘンなことを考える人も、次から次へと出てきます。まだまだ不動産づくりのおもしろさはこれからが本番です。

不動産オーナーにとって、物件のおもしろさ・個性はプラスなのか？とよく言われます。僕は、YESと言ってきたつもりです。ただ、瞬間風速ではマズいし、使う人に対するリアルな「思い」がないとマズいのだと。今でも魅力を放っている物件は、よく考えられているし、心がこもっています。しっかりした事業計画と「魂」がある物件が、オーナーを、世の中を、幸せにします。

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「東京R不動産ビジネスレビュー」は今回にて一区切りとなります。
お読みいただいた方、ありがとうございました。
最後に、ここまでの話を、楽しくうまくいく不動産づくりの１０カ条でまとめておきたいと思います。

１．得意技で攻めよう
　～自分が人より得意な、人より知っている、人よりイメージできる、場所・ニーズ・情報。

２．"いい感じ"にご注意
　～キャッチーな物件と、決まる物件は別モノ。決まるものをつくって、キャッチーに見せよう。

４．不動産屋の話は先に聞く
　～夢のない話でも重大な真実はある。押えるとこ押さえた上で、逆転を狙う。

３．半歩先と、普遍性
　～チャレンジせども、基本は外さず。

５．おしゃれより、気持ちいい
　～おしゃれは時代に流される。気持ちいいは普遍である。

６・まずは、高感度・少投資
　～大抵の中古物件は、プチリノベがよい。小さい投資で変身するポイントを絞ること。

７．ひとつならトコトンやる。
　～部屋がたくさんあるなら、一つくらいは思い切っておもしろいことしましょう。（たくさんやると苦労します）

８．ストーリーをイメージする
　～誰に"刺さる"のか、その人がそれをどう知り、彼はそれを他とどう比較して選ぶのか。

９．２０年先をイメージする
　～音楽や映画は記憶に残る。不動産は現実にそこに残り続ける。

１０．幸せな不動産
　～不動産は大事な資産。慎重に。
　　　でも、経済比較よりつくりたいようにつくることが、オーナーの幸せということも、ある。

その中でおそらく大事になるのが「気持ちいい」かどうか。それは「質感」「眺望」「暑さ寒さ」も当然含まれますし、あるいは自然、植物（グリーン）といったものとの関わり方のようなことも今まで以上に価値を持っていくでしょう。それらは広い意味で「環境」の話にもつながってきます。

ところで世の中で言われる環境の話は「地球環境」の保全等のいわゆるエコ論が中心ですが、住宅やオフィス等に関しては「室内環境・居住環境（温度、湿度、日当り・・）」つまり空間の気持ちよさの向上という話もあります。ソーラー発電などの「省エネ」論は前者のエコ論につながる話ですが、実際には「コスト削減」の話とセットになります。後者はむしろ「自分がもっと気持ちよくなりたい」という話ですが、その時に「やるならエコ的に、良いやり方をしようよ」という話が前提になります。

これらをドライに捉えると、やはり「自分に都合よく」かつそれが「エコ的にいいね」ということにならないと話はなかなか前に進まないでしょう。不動産の話でいえば「オーナーにとっても入居者にとっても、より利益がある状態」がイメージできないといけないということです。

いわゆるエコ論・省エネ論の話は世の中にいろんな本もあるので、ここではグリーンとの関わりについての話を。

先日チームネット（www.teamnet.co.jp）代表の甲斐さんと、その初期プロジェクト"経堂の杜"にある事務所で、お話を伺いました。住宅地ながら森の中にあるようなその集合住宅の中に入ってみると、緑にきちんと囲まれた住まいというのはこんなにも気持ちよいものかと思えます。

建築的・植栽的な見地からの様々な工夫で、夏でも冷房がいらない環境、視覚的にも飽きない気持ち良さが実現されていました。元々あった５本のケヤキを残してこれを天然の空調装置として機能させていたり、屋上や壁面も、住む人が楽しめるような形で緑化され、これが断熱の役割も果たしています。外断熱や複層ガラスで快適性を高め、さらには地下ピットにためた雨水を循環させたりもしています。

「植物は生きものだから動きがあり変化がある。固定的で変化のないものは品質が安定するけれど、動きや変化のある"生きた系"には豊かさが生まれる」と甲斐さんは言います。この建物は（賃貸物件ではなく）コーポラティブハウスだからこそ実現した部分が多々ありますし、賃貸事業ではここまで贅沢な空間の使い方や濃厚な緑の取り込み方はなかなかできるものではないでしょう。が、ここには未来の方向の、一つのヒントがあると思います。

自然の要素を取り込むことは、品質の不安定性や、経済的あるいは人的な負荷が高まる面も確かにあります。ただ、それに価値を感じる人をうまく集めること、効率的なメンテの仕組み等、まだまだ改善の余地、あるいは事業化のチャンスもあると思っています。それらを含めて本質的な付加価値が生むべく、次の機会には一緒にその姿を追求しましょうという話をしました。

同じくteamnetの他の物件たち

目黒区の某所に、緑や花がたくさんある中庭を持つ分譲マンションがあります。この物件は、中古価格がなかなか落ちないマンションとして知られています。分譲会社はいかに最初に高く売るかが重要なので、そのような物件をつくる動機があまりないのかもしれませんが、ここには明らかに経済価値が生まれているといことに注目すべきです。

気持ちよさを軸に、楽しさやカッコよさとも共存し、エコ的にもよい、そういうことが次に「来る」のだと思います。僕らは賃貸住宅あるいは賃貸オフィスの世界でこうした価値を顕在化させる新たな仕組みについて考え始めています。

つまり日本の住宅は、一つ一つが安易にできている、あるいはスタンダードの質が低いということではないでしょうか。定番、あるいは標準的な形式といったものが、様々な都合・構造によって味気なくなり、それがまかり通るようになった歴史があり、そしてそれに対する疑問がようやく大きくなってきたのが、今です。

「東京Ｒ不動産」は、世の中の定番的な物件を紹介しているサイトではありません。でも決して"変わりもの物件万歳！"というコンセプトなわけではないし「定番」を否定しているわけでもありません。物件にしても、その探し方にしても「供給者視点で安易にできあがった標準」のようなあり方に満足していないということ、そして同じく不満を持っている人たちのための情報を提供することの価値を追求しようとしています。

物件づくりに関わると必ずといっていいほど"差別化"という言葉を聞きます。商品として他に勝たなければいけないのはもちろんですし、そうして差別化の積み重ねで世の中は進化していくものです。ただ、人が求めているのは単なる強い特徴ではありません。この数年、キャラクターの強い新築物件も、いい意味で、増えました。僕らは"本質的に良い特徴""をもった物件を見つけ出していくことに引き続き力を注ぎつつ、同時に新しい定番のあり方についても真剣に考えたいと思っています。

それは「なんか新しい方法ないかな？」「どうしたらもっとカッコよくなるだろう」ということよりも、むしろ「どうしたらもっと気持ちいいだろう？」「みんなでつくった手料理のように"安くても幸せ"なものってどういうことだろう？」といったことから生まれてくるような気がします。このへんは建築家の皆さんにも期待するところです。そして同時に進めるべきは、
物件と人のマッチングにおけるロス（その物件、好きな人いるのに・・）をなくすこと、
建物と内装のマッチングにおけるロス（あぁ、もったいない！）をなくすこと、
土地と建物のマッチングにおけるロス（ソコにソレは、ないです・・）をなくすこと。

これらがつながってくれば、だいぶ、よくなるはずです。そしてそのためには、物件だけでなくマッチングのあり方においても、いくつかの新しい定番的手法が確立されていくことも重要です。
このあたりが、我々がオーナーさんと一緒に解いていくべきこれからの大きなテーマだと思っています。

物件をつくる仕事をするとき、現実を直視することは絶対に重要ですが、一方で柔らかい発想や思いつきがなくなったら"終わり"です。だから時には現実性はちょっとさておき妄想をしましょう。

東京で広い部屋に住むのはなかなか大変。だからいつも困るのは収納。「収納が余って困っているの！」という悩みを相談されたことは今のところ一度もありません。というわけで今回のお題は、収納。
壁一面を収納にしようか・・・。天井近くに棚板つけてＣＤでもずらっと並べるか？・・いっそのこと天井を金網にして何でも吊っちゃうか！　・・まあ、どれもアリといえばアリですが。　じゃあ"床の下"で何ができるか考えてみることにしましょう。

妄想するのは「箱床ユニット」。床はすべて、９０ｃｍ四方の深さ２５ｃｍくらいの箱（箱床ユニット）を並べてできています。
ユニットの種類はいろいろ。「普通に洋服をしまうための箱」、「パカッと開けるとソファになる箱」、「シングルベッドユニット」、「ワインセラーユニット」や「鍋大会のためのコンロが組み込まれている箱」もあります。

こんな具合に。

色んなユニットを組み合わせることができます。全部しまってしまえば部屋は広々スッキリ。

箱床ユニットは、標準モジュールが決まっているので、家具メーカーや家電メーカーなんかも製品開発に参入、様々なアプリケーションユニットが開発されていきます。「フタがガラスの照明ユニット」、「飛び出るテレビユニット」やスピーカーボックスはもちろん、「ルームランナー」に「癒しの枯山水ユニット」、「ミニ茶室」や「ネコハウス」。
これを中国あたりでバンバン流行らせて、中古ユニットの流通市場もできちゃったらどうしよう？

‥と妄想を広げて見たものの、まあ実際にはいろいろ難しいわけで。
現実化の目途は今のところ立っておりません。ま、妄想なんで。

・・ところが最近、そんな発想が形を変えて我々の現実のプロジェクトに活かされています。もちろん枯山水やルームランナーがあるわけではないですが・・・。

そう、箱床を、９０度くるっと縦にした感じ。
これは、ある線路際の敷地に建つ集合住宅の計画ですが、一番の問題である「電車の音」を遮りるために、廊下を隔てたところに収納ＢＯＸを配置することで、音の問題を解決しながら収納スペースも増えるという一石二鳥アイディア。季節外れの服やスノーボードなんかはここに入れて部屋もすっきり、というイメージです。これによって、法規上の制限をうまく逃れて有効な面積を増やすこともできました。

こんな具合ですね。けっこう便利なはず。

そんなわけで、たまには妄想広げましょう。何かに必ずつながります。
ではまた次回。
（ＡＨ）

* なお箱床ユニットは、友人の各務泰紀氏（現在シェア向け物件紹介サイト　http://www.sharenosite.com/　運営）との共同作成によるものです

■時間感覚の問題

最近オーナーさんに「景気が悪くて賃貸物件はたくさん余っているの？」とよく言われます。
「とてもうまくいっているものもあるけれど、空きが増えているものも多いです」ということになるのですが、突き詰めていくと、"時間感覚"、すなわちどの程度のタイムスパンで物事をイメージするかという問題に行き当ります。これには２つの種類の問題があります。１つは事業者や金融機関のスタンスや構造の問題、もう１つは物件づくりにおける作り手側の問題です。

昨年くらいまでの数年間、都心ではディベロッパーによって賃貸物件がかなり大量に供給されました。さすがに一気につくり過ぎでしょう、と皆わかっていながら、それでも景気が良いとついつい前途洋々な想定で、高いコストをかけてつくってしまう。これは経済システムそのものの問題であって、そもそも今のルールや常識が、持続性のある発展を目指すようには出来ていないのです。悪く言えば、皆で一時の勢いに乗るように出来ているわけです。

＜事例１～超人気ボロ家＞

賃貸物件オーナーが聞きたくない言葉・・クレーム、故障、騒音、退去、そして"空室"。考えただけでイヤ～な気分になります。我々不動産屋としては「おっ！空室ですか！お任せください！」とテンションを上げるべきところなのでしょうが、重いオーナーの表情にプレッシャーを感じることもしばしばあります。さて今回は「空室」がテーマ。それも「どんどん増える空室」問題。実に悩ましい。。

が、悩んでいるヒマはありません。整理して進めましょう。空室連発、長期空室の問題というのは、

【営業】に問題があるか。
【値段】に問題があるか。
【モノ】に問題があるか。

このどれか、あるいは組み合わせと考えられます。

ここでは"部屋の中をどうするか"つまり間取りや設備、内装について「おもしろそうだけど、だいじょうぶかな？」「建築家に提案されたけど、なんだか不安・・」と言われがちなコトについて、僕らが勝手に「アリかナシか」を宣言させていただこう、という偉そうな企画です。

なおここでのお話は賃貸集合住宅を「新築」またはきちんとお金をかけてリノベーションをする場合を前提にしています。「古い物件だし、ものすごく安く貸すなら、まあいいんじゃない？」という話になると、ある意味で何でもアリになってきますから。

というわけで早速、行きます。

デザインのカッコいい不動産は人気が出てすぐ空室待ちになるの？家賃も高くなるの？将来性も高いの？・・これは賃貸不動産を建てる施主の立場からすればやっぱり気になるテーマだと思います。もちろんここでいう価値とは建築の芸術的価値ではなくて経済価値・資産価値の話です。何が"カッコいい"かの議論はラチがあかないのでとりあえず「いい感じにデザインされている」ものということにしてお話しましょう。

一言で言うならば、場合によります。「いい」と「いい感じ」の回で書いたように"カッコいい"物件には「いい感じ」なだけの物件もあれば「本当にいい」物件もあるということです。相場を超越した高い価値が生まれることは確かにあります。ただしそれが生まれるのは、物件のつくりが立地やニーズに合っていて、顧客に求められるツボがおさえられ、クオリティを持っているときであって、単に有名建築家だからとかスタイリッシュだからというだけだとむしろフツーの物件にすら"負ける"可能性も高いことに注意する必要があります。

前回の"妄想Ｒ不動産"のイメージについては、事業としての現実味という意味で意見が分かれるのではないかと思います。あるいは「考え方としてはアリだけど、場合によるよね」という感じでしょうか。おっしゃる通り、すべては「モノとやり方と加減」次第であって、例えばアイディアは変えずとも10年でモトが取れるように安くつくるとか、エリアに複数つくることで人を集めるとか、考え方によって広がりや現実性は変わります。

いずれにしても、ユニークな物件をつくるときには、リスクや不確定性もある一方で、ポジティブな戦略や工夫もたくさん考えられます。そもそも東京には"床と壁"はもう十分たくさんあるわけですし、工夫して新しいことにチャレンジしないと、うまくいかないし意味がないとすら思います。みんなで同じことをしていると死んでしまうということはすでに証明されているのですから。

ところがそれでも、変わったコトや一歩先を行くコトをやるのは、怖い。これは真面目に事業を考える人こそ抱く、偽りない気持ちだと思います。一方で、「人と同じことをやるのも新しいことをやるのと同じようにコワい」と思うのが、これからのあるべきマインドではないでしょうか。

不動産市況が良くも悪くもある種の落ち着きを見せている今は、まさに新しいことを考えるいい時期だと思います。意外なチャンスも潜んでいますから、チャンスがいつ来ても対応できるようスタンバイしておかなければなりません。

とはいえ、あんまりマジメに考えすぎても楽しいモノはできないわけで、まずはいろいろ妄想を広げてみるのもよいのではないでしょうか。新しい事業は「妄想」と「状況分析」のかけ合わせから生まれてくるものです。

ところで最近僕は武蔵小山というところに引っ越したのですが、これがなかなか味わい深い町です。たとえば駅のすぐ裏、有名なパルム商店街の脇に広がる飲み屋エリア。場末のスナック街と思いきや、三田某店の一作さんお薦めのバーや、アフリカで料理大会を勝ち抜いて日本に単身乗り込んで店を開いた女性のチュニジア料理屋「イリッサ」などがこっそり佇んでいたりして、スケールは小さいながら人間的な空間がかなりの「集客力」を生んでいます。ここを歩いていると、大きい建物ばかりつくっていては日本は死ぬなと感じたりもします。

というわけで「変な土地、小さな土地」で妄想してみようと、Ｒ不動産のディレクターOpen-Aの馬場氏と盛り上がってみることに。

株価や景気がこの先どうなるか、誰もよくわかりません。当面は実体的・心理的な諸要因が世界中で影響しあいながら不安定に動く状況にあります。発端は金融的な不健全構造のウミ出しではありましたが、そのショックは大きく本来はつぶれるべきでなかった会社までつぶれています。専門家たちもそれぞれ違う見解を持っており、ただ何となく「来年一杯は厳しい状況が続くのではないか」というくらいのコメントしか見えてきません。

■不動産はヤバい？
では不動産はどうなのか？これももちろん同様に難しい話です。お金持ちの資産の価値が激動し、銀行もスタンスを悩む状況の中、短期的には全く読めない状況です。確かに土地の値段は下がっており、永遠に下がることはないものの、まだ下がる可能性はあるでしょう。

さて冷静に考えましょう。重要なのは、ヤバいことは何か。何が起こったらヤバく、何は問題ないのか。これをきちんと把握することです。そして何もしない場合と何かやった場合のシナリオ比較をしておくこと。プロはこうしたことをさんざん考えていますから、個人オーナーさんも負けてはいけません。アドバイザーの結論を聞くだけでなく、自分で考えてみましょう。

■賃貸物件をつくる

賃貸物件の開発は、事業主にとっては大事な資産活用、投資事業。一度建てればそこで数十年にわたって人の生活が営まれると同時に、それは街の風景をつくってゆくことになります。そこではちょっとした判断の積み重ねが事業の命運を左右してゆきます。不動産は一つ一つが違う"素材"。難しいのは「この場所に何が望まれているのか」がわかりにくいことです。ちょっと贅沢をしたりシャレたデザインをしようとすると、建築費もすぐに上がります。とにもかくにも、その場所にとって最高のシナリオやバランスを見出し、形にしなければなりません。そしてもちろん、想像力やアイディアで他とは違う魅力をつけながらきちんと成果に結びつけることこそ、不動産事業の醍醐味というものです。

■誰とやるのか

事業主として巻き込むべきパートナーは誰か。それは不動産屋と設計者、つまり"顧客を知る人"と、"形をつくり出す人"です。まずはこの２つの選択がその後の運命の大半を決めることになります（個人地主さんの場合、その前に良き税理士も大事ですね）。もちろんこれは「お任せパック」で工事や一括借上まで全てをやってくれるアパート会社に頼むのでなく、一定の意思をもってその場所に合った物件をつくる場合のお話です。

物件の企画においては、賃貸ニーズ、空間的なアイディア、法規、資金計画といった様々な事柄について、"同時に"検討・議論してゆきます。デザインの検討と事業性の検討（マーケティング）が別々に行われると"絶対に"良い結果は生まれません。賃貸物件の開発は「商品企画」ですから、電気製品や洋服と同じく、美しくなければならないと同時に、美しいだけでもダメなのです。だからこそ、事業全体の一貫したストーリーを描ける体制が必要になります。モノとニーズの双方のプロが互いの知見と経験をぶつけあいながら進めなければ、マズいことになるのです。

■検討のステップ

「いい感じの物件」は、内見希望は入りますが（入居者が）なかなか決まりません。
「いい物件」は、一発で決まります。

言い方を変えましょう。
「うまそうなラーメン屋」と「うまいラーメン屋」があるとします。まずどこに入りますか？
人はまず「うまそうなラーメン屋」に入ります。いきなり「うまいラーメン屋」に入るのは難しいのです。しかし、人が人に教えたくなるのは「うまいラーメン屋」ですよね。そして、何度も続けて行くのは「うまいラーメン屋」。「うまそう」なだけでは続かないのに、うまければお客さんは増えていくのです。
もう一つ。「よさそうな人」と「よい人」。最初にとっつきやすいのは？最後に長くつきあうのは？

不動産を買うにせよ借りるにせよ、単に「今どこが穴場ですか？」と聞くのはナンセンス。今どき穴場情報があったとしてもすぐに伝わって、むしろ必要以上に高くなったりするものです。

重要なのは「自分にとっての穴場とは何か？自分にとって価値あるギャップは何か？」という視点です。例えば僕らはデザイナーズ物件と呼ばれるものが嫌いなわけではないものの、不動産屋がこぞって「おシャレな物件ですよ」と言うような物件はむしろ割高な場合も多く、僕らや僕らのお客さんにとって必ずしも穴場的ではありません。僕自身は家が古いことは比較的気にならないのですが、一般的には新しい方が嬉しいという人が多いため、古いマンションの方が自分にとって「割安」な物件が多くなります。歩くのが好きな人や、いつも自転車で動く人にとっては、駅から遠い場所の方がコストパフォーマンスや満足度は上がります。人と自分のニーズギャップこそ、自分にとっての「穴場」になるのです。

■事業主にとっての意味
これを"事業をする"立場から見るとどういうことになるか？それは、